Změna v uplatňování osvobození u nájmů nemovitých věcí byla přijata v rámci tzv. daňového balíčku 2019 – zákona č. 80/2019 Sb. Účinnost této změny nastala od 1. 1. 2021. Změna se týká osvobození od DPH bez nároku na odpočet nájmu nemovitých věcí dle § 56a zákona o DPH (dále jen „ZDPH“).

Do konce roku 2020 se plátce při nájmu nemovité věci jinému plátci k jeho ekonomické činnosti mohl rozhodnout neuplatnit osvobození, ale nájem zatížit DPH. Nově od 1. 1. 2021 je tato možnost značně omezena a dobrovolné zdaňování nájmu nemovité věci mezi dvěma plátci není možné u:

Vzhledem k tomu, že nyní povinné osvobození je bez nároku na odpočet, nemůže pronajímatel uplatňovat nárok na odpočet u plnění použitých v souvislosti s nájmem. Bude také potřeba v souvislosti s touto změnou provést úpravu odpočtu daně podle § 78a ZDPH, pokud byl při pořízení nebo technickém zhodnocení stavby uplatněn odpočet DPH. Jak se provádí úprava odpočtu daně, je popsáno v článku Úprava odpočtu daně.

Příklad 1

Plátce DPH koupil v roce 2019 bytový dům za 10 mil. Kč. Uplatnil nárok na odpočet ve výši 2 100 000 Kč. V roce 2020 provedl technické zhodnocení nemovité věci v hodnotě 5 mil. Kč. Jednalo se o stavební a montážní práce, u kterých byl uplatněn režim přenesení daňové povinnosti dle § 92e ZDPH. Z těchto přijatých stavebních a montážních prací odvedl DPH na výstupu a zároveň ve stejné výši ve 100 % uplatnil DPH na vstupu ve výši 1 050 000 Kč. Pro zjednodušení je vždy v příkladu počítáno se základní sazbou DPH 21 % bez ohledu na to, jaká by tam byla ve skutečnosti.

Všechny bytové jednotky v bytovém domě pronajímal výhradně plátcům DPH pro jejich ekonomickou činnost a odváděl DPH na výstupu. Jelikož nájem zdaňoval, nemusel upravovat uplatněný odpočet. Co se pro něj změní od roku 2021?

Jelikož se jedná o bytový dům a bytové jednotky, nelze již od roku 2021 nadále nájem zatěžovat DPH. Od ledna 2021 bude nájem osvobozen (povinně) od DPH dle § 56a ZDPH. Pronajímatel ztratí nárok na odpočet a zároveň musí provést úpravu odpočtu dle § 78a ZDPH. V daňovém přiznání za prosinec 2021 (čtvrtletní plátce v přiznání za 4. čtvrtletí 2021) provede pronajímatel úpravu odpočtu DPH na ř. 60:

• Pořízení bytového domu 2 100 000 × 1/10 × (0 % − 100 %) = −210 000 Kč. Kde 2 100 000 Kč je hodnota původně uplatněného odpočtu, 10 let je lhůta pro úpravu odpočtu daně u nemovitých věcí a jejich technického zhodnocení (pro daný rok počítáme s 1/10), 0 % je nárok na odpočet v roce 2021 a 100 % je původně uplatněný nárok – matematicky tedy počítáme 0 − 1. Úpravě bude podléhat 10 let od roku 2019, tj. do roku 2028. Pokud bude každý další rok bytový dům sloužit pouze k osvobozeným nájmům, provede se v posledním období daného roku úprava nároku na odpočet o 210 000 Kč (s minusem do ř. 60). Celkově tedy za období 2021 až 2028 vrátí plátce na uplatněném odpočtu 8 × 210 000 Kč = 1 680 000 Kč. 420 000 Kč, tj. nárok za 2 roky (2019 a 2020) zůstane pronajímateli zachován, protože 2 roky byl bytový dům používán k zdanitelným plněním.
• Technické zhodnocení 1 050 000 × 1/10 × (0 − 1) = −105 000 Kč. Úpravě bude podléhat 10 let od roku 2020, tj. do roku 2029. Pokud bude každý další rok bytový dům sloužit pouze k osvobozeným nájmům, provede se v posledním období daného roku úprava nároku na odpočet o 105 000 Kč (s minusem do ř. 60). Celkově tedy za období 2021 až 2029 vrátí plátce na uplatněném odpočtu 9 × 105 000 Kč = 945 000 Kč. 105 000 Kč, tj. nárok za 1 rok (2020), zůstane pronajímateli zachován, protože 1 rok byl bytový dům používán k zdanitelným plněním.

O hodnotu sníženého odpočtu DPH může pronajímatel zvýšit vstupní cenu bytového domu pro účely odepisování, nebo ji uplatnit přímo jako daňový náklad, resp. výdaj. Neuplatněnou DPH lze v souladu s pokynem D-22 k daním z příjmů k § 24 odst. 2 uplatnit jako daňový náklad, resp. výdaj, nebo ho zahrnout do odpisů formou zvýšení vstupní ceny.

Další informace k této oblasti načerpáte v článku DPH u pronájmu nemovitostí od 1. 1. 2021.

Zdroj: Portál Pohoda z 13.01.2021