Nařízení vlády č. 493/2025 Sb. modifikuje definice a limity běžné údržby a drobných oprav v nájemních bytech a navazuje tak na:

• dlouhodobě kritizované nízké limity z roku 2015,
• požadavky na spravedlivější rozdělení nákladů mezi nájemce a pronajímatele,
• inflaci a nárůst cen oprav v bytovém fondu.

 

Co se mění, proč a co to znamená:

 

Čl. I

Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu se mění takto:

 

1) V § 2 se za slovo „g)“ vkládají slova „a h)“.

2) V § 5 se číslo „1000“ nahrazuje číslem „1500“.

3) V § 5 se slova „a jiné náklady spojené s opravou“ zrušují.

4) V § 6 odst. 1 se číslo „100“ nahrazuje číslem „150“.

5) V § 6 odst. 1 se na konci doplňuje věta „Náklady na dopravu se do nákladů na tyto opravy nezapočítávají a hradí je nájemce.“.

 

1) Rozšíření okruhu drobných oprav – doplnění písm. „h)“

Právní změna:

V § 2 se za slovo „g)“ vkládají slova „a h)“.

To znamená:

Nařízení v § 2 vyjmenovává kategorie drobných oprav (písm. a)–g)). Novela přidává nové písmeno h) – tj. nový druh drobné opravy, kterou ponese nájemce.

Co bude v písm. h)?

To není uvedeno přímo v části „změnové“, protože změna říká jen to, že se písmeno doplňuje.
V praxi se očekává, že půjde o:

• moderní prvky vybavení bytů, které v roce 2015 typově nebyly běžné,
  např.
  • elektronické ovládací prvky (termostaty, senzory CO₂, detektory kouře),
  • prvky chytré domácnosti dodané pronajímatelem,
  • modernizovaná sanitární technika.

Důvod:

Dle MMR od r. 2015 výrazně vzrostl počet „novodobých prvků v bytech“. Pronajímatelé řeší spory, kdo hradí jejich opravu – novela to vyjasňuje.

 

2) Navýšení limitu jednorázové drobné opravy ze 1000 Kč na 1500 Kč

Právní změna:

V § 5 se číslo „1000“ nahrazuje číslem „1500“.

To znamená:

Nájemce od 1. 1. 2026 hradí drobnou opravu:

• pokud každá jednotlivá oprava nepřesáhne limit 1500 Kč.

Důvod:

• Realita trhu: průměrná cena drobných oprav se od r. 2015 zvýšila cca o 40–60 %.
• Zvyšuje se inflací reálný rozsah oprav, které mají hradit nájemci.
• většina drobných oprav se již dnes pohybuje mezi 1200–1600 Kč.

 

3) Zrušení textu „a jiné náklady spojené s opravou“ (§ 5)

Právní změna:

V § 5 se slova „a jiné náklady spojené s opravou“ zrušují.

To znamená:

Úprava byla kritizována jako nejasná.
Nejčastější spor: zda lze nájemci přenést vedlejší náklady typu doprava, amortizace, práce navíc, administrativní poplatky, revize apod.

Toto ustanovení se ruší, protože:

• bylo zdrojem sporů,
• soudy jej vykládaly přísně,
• některé pronajímatele svádělo k přenášení skrytých nákladů na nájemce.

Závěr: Nájemce hradí jen samotnou opravu, ne skryté či související výdaje.

 

4) Navýšení ročního limitu z 100 Kč/m² na 150 Kč/m² (§ 6 odst. 1)

Právní změna:

V § 6 odst. 1 se číslo „100“ nahrazuje číslem „150“.

To znamená:

Nájemce ročně hradí drobné opravy maximálně do výše 150 Kč za každý m² podlahové plochy bytu.
Limit se týká součtu všech drobných oprav za rok.

Proč změna:

Inflace nákladů na údržbu i ceny práce. Limit z roku 2015 prakticky neodpovídá realitě.

Příklad:

• byt 60 m²
  dříve roční limit 6 000 Kč
  nově roční limit 9 000 Kč

 

5) Náklady na dopravu se do drobných oprav nezapočítávají (hradí je nájemce)

 Právní změna:

„Náklady na dopravu se do nákladů na tyto opravy nezapočítávají a hradí je nájemce.“

To znamená:

Toto je jedna z nejzásadnějších změn.

Doposud:

• dopravné bylo většinou součástí drobné opravy, tedy se počítalo do limitu (např. 1000 Kč nebo 100 Kč/m²).

Nově:

• dopravné se nepočítá do limitu 1500 Kč, ani do ročního limitu 150 Kč/m²,
• nájemce jej platí vždy, bez ohledu na cenu opravy.

Důvody dle MMR:

• sjednocení praxe napříč republikou,
• dopravné je náklad spojený výlučně s přepravou pracovníka, ne s opravou samotnou,
• růst cen dopravy (PHM, parkování, KM sazby).

Praktický dopad:

Oprava může být „drobnou opravou“ i tehdy, když samotná práce stojí 1 450 Kč, ale doprava 600 Kč — limit 1 500 Kč se neporuší.

 

 

 

Stručné shrnutí změn:

 

Oblast	Původně	Nově (1.1.2026)	Dopad
Jednorázová drobná oprava	1000 Kč	1500 Kč	více oprav platí nájemce
Roční limit na m²	100 Kč/m²	150 Kč/m²	cca +50 % povinností nájemce
Dopravné	počítalo se do limitů	nájemce vždy hradí zvlášť	vyšší náklady nájemce
Vedlejší náklady	neurčité „jiné náklady spojené s opravou“	zrušeno	přehlednější, méně sporů
Kategorie oprav	a)–g)	doplněno h)	více věcí spadá pod nájemce